CMを打ちだしたこともあり、
近ごろ注目を集めている
不動産投資クラウドファンディングの
「COZUCHI」。
少額から不動産投資ができ、
実績利回りも１０％超をほこるため、
人気上昇中です。
*公式YouTubeより
この記事では、
不動産投資家で
宅地建物取引士でもある
筆者が、
そんなCOZUCHIの仕組みやメリット、
デメリットについてまとめました。
結論、
COZUCHIは
こんな人におススメです。
１．少額（１万円～）から不動産投資をはじめたい人
２．リスクを抑えた形で不動産投資をしたい人
３．スマホでかんたんに投資をしたい人
４．高い利回りを期待しつつ、長期安定的に運用をしたい人
「百聞は一見に如かず」
ともいいますので、
YouTubeにあがっている
COZUCHIの
公式紹介動画をまずはご覧ください。
この記事を書いた人
・宅地建物取引士
・不動産会社経営
・一棟アパート、区分所有マンション、戸建てなどの不動産を運用中
目次
COZUCHIとは？：会社概要
COZUCHIは
「LAETOLI株式会社」
が運営する
クラウドファンディング型
不動産投資サービスです。
厳密には、
「不動産特定共同事業 第1号及び第2号事業者」
にあたります。
１９９９年創業と
２０年以上の創業実績が
あるのですが、
非上場ですし
お金を預けるには
少し不安に思う方もいるはず。
投資判断をするうえで、
特に不動産に関しては
批判的目線で見ることは大切です。
ただ、
「不動産特手共同事業 第1号」
を取得するのは要件的に難しく、
これを取得している会社は
わりと安心できます。
くわしくは割愛しますが、
たとえば「不動産特手共同事業 第1号」
を取得するには以下の条件を
満たす必要があります。
■不動産特殊共同事業第１号の取得要件例
・資本金１億円以上
・国交大臣または都道府県知事による許可（COZUCHIは東京都知事許可を取得）
・宅地建物取引業者免許を受けていること（COZUCHIは東京都知事許可を取得）
・不動産特定共同事業を営むための必要な財産、人材、法的要素が基準を満たすこと
分かりやすさを重視し
簡潔に書いていますが、
最低でもこれらを
満たしている企業である
ことが分かります。
各種の資格を持った
不動産のプロ（人材）が、
問題のない財産的基盤（資本金）を持ちつつ、
不動産業者として
適切に事業を遂行している（法的要素）。
といったことが認められないと、
この事業者にはなれないんですね。
なので、
ぽっと出のよく分からない会社
というわけではまったくなく、
COZUCHIはしっかりと実績のある
企業のサービスということになります。
COZUCHIとは？：その仕組み
COZUCHIの運用の仕組みは、
投資家から得た資金を不動産に投資し、
その分配金を投資家に返す
「クラウドファンディング型の不動産投資」です。
正確には
「不動産特定共同事業法を活用した匿名組合型の不動産小口化商品」
となります。
下記の図のように、
「一般投資家（われわれのような）」から出資を受けたお金を、
「共同投資」でCOZUCHIが物件を購入・運用し、
そこから生まれた利益を
投資家に戻す形です。
*公式HPより
その投資ルールは
「１万円から投資可能」
「案件を選ぶだけで運用はプロにお任せ」
「購入手数料、運用手数料などが無料」
など投資家にとって
有利な点が多いです。
*公式HPより
*公式HPより
１万円からでも投資可能なのは、
さすがクラウドファンディングという感じ。
不動産投資はまとまったお金がないと始められない、
という常識をくつがえしてくれます。
*公式HPより
物件の選定、
運営まで運用はプロにお任せできます。
不動産のノウハウがなくとも
はじめることが可能です。
COZUCHIのメリット
ここでは
COZUCHIのメリットについて説明します。
- プロが物件の目利きをしてくれる
- 投資対象の物件が豊富
- 元本棄損の経験なし
- 登録から投資までがめちゃくちゃ早い！１５分くらい
- リターン上限なし
プロが物件の目利きと維持管理をしてくれる
クラウドファンディング型の
不動産投資で
１番のメリットとしてあげるべき
なのはこれでしょう。
プロが、
しっかりした目線で、
物件の目利きをしてくれる。
さらには、
維持管理まで責任をもってしてくれます。
なぜなら
しっかりと利回りを叩き出さないと
自分たちの利益にならないから。
あたりまえのことのように見えますが、
これらは
不動産投資を自分でやる場合は
投資家自身がやらなきゃいけないこと
です。
ふつう、
不動産のプロでもない一般投資家が、
そこまでできるわけないですよね。
そんな不動産投資へのハードルを取り除いてくれる…
そういった意味で、
COZUCHIは素晴らしいと思います。
*公式HPより
投資対象の物件が豊富
投資対象が豊富であること
もメリットです。
不動産業者というのは
たいてい、
「都内の店舗に強い」
「首都圏の中古マンションに強い」
「オフィス街の事業用地に強い」
など、
それぞれの強い領域が
はっきりしています。
それに加えて、
クラウドファンディング型の不動産投資の場合は、
運用期間も選択肢になります。
そのため自分が投資したい対象が見つからない…
ということもままあります。
COZUCHIは、
そこらへんのバリュエーションが豊富です。
たとえば２０２２年８月現在でも、
公式HPのトップに以下の物件を掲載しています。
各種の物件をそろえているので、
「ファンド一覧」から見てみてください。
きっと興味をそそられる物件が
見つかりますよ。
元本棄損の経験なし
COZUCHIはサービス開始以来、
１度も配当遅延や元本棄損がありません。
投資ですから、
不動産に関わらずですがリスクをとる以上、
とうぜんいつも利益が出るわけ
ではないです。
それでも、
COZUCHIはいままで、
一度も投資家に損をさせたことがない
ということになります。
これはシンプルに
すごいことですね。
*公式HPより
登録から投資までがめちゃくちゃ早い！１５分くらい
登録してもらえるとわかりますが、
投資実行までがめちゃくちゃに早いです。
なんでこんなに早いんでしょう？
ITの力だなー、
なんて感心です。
*公式HPより
リターン上限なし
*公式HPより
COZUCHIの平均利回りが
実績としてよくなる理由の１つに、
リターンの上限が定まっていない
点があげられます。
通常、
クラウドファンディングは
募集時の利回りを超えれば、
それは運営側の利益になります。
COZUCHIは
利回りが期待を超えれば、
投資家にフェアに分配する
ということですね。
そのために、
「実績利回り１０％超」
を記録できているようです。
COZUCHIのデメリット
自分は宅建士で
不動産投資家
でもありますので、
不動産投資に関しては
シビアな目で見てしまいます。
不動産業者はあやしい、
不動産投資なんて
海千山千の業界モンスターが巣くう
詐欺師の巣窟…
みたいに、
変なイメージをもたれていることも
分かっています。
だからこそ、
正直不動産みたいなマンガが
人気になったんでしょうしね。
不動産投資に興味がある人は、
ぜひ一度読んでほしい名著です。
そんな自分の視点から、
COZUCHIのデメリットになる点を
いくつか列記します。
- 実質平均利回り１０％超はいつまでもつのか？
- 自己信託制度で顧客資産を保全
- いつでも換金可能だが、事務手数料（３～５％）がかかる
- 人気物件は競争率が高い
- 税金は雑所得で総合課税扱い
実質平均利回り１０％超はいつまでもつのか？
COZUCHIは公式HP上でも、
実質平均利回りが１０％を
超えていることを
アピールしています。
なるほど…
公式でうたっている以上、
たしかにいままでの実績は１０％を超えているのでしょう。
しかし、
これはいつまで続けられるのか？
投資の一般的理解として、
「米国株の年間平均利回りは５～７％程度である」
という基準があります。
世界でもっとも投資効率の高い
アメリカの株式マーケットですら、
平均して５～７％のリターンです。
そして、
ほとんどのヘッジファンドは
長期で見るとそのリターンを超えることができていない、
というのが事実。
不動産投資も同じで、
要は不動産賃貸業も
株式やコモディティ、国債などの
影響を受けて物件価格などが決まり、
利回りも左右されます。
もちろん、
不動産の目利きや管理のうまさ、
マーケティングの成功などがあれば
利回り１０％くらいはいきます。
しかし…
１０％超の平均利回りを
出し続けるのは至難の業
です。
というか永遠に出し続けるのは
ほとんど無理です。
なので
どこかで
１０％を切るタイミングが
くるでしょうね。
とはいえですが
１０％超はダメでも、
安定定期に利回りを出し続けることは
可能です。
１０％超はセールストークで、
ずっと１０％超のリターンがもらえるわけはないな～
くらいに思っておくのが無難ですね。
*公式YouTubeより
自己信託制度で顧客資産を保全
COZUCHIは
「弁護士や司法書士などの専門家と協議」
のうえで、
自己信託をして
投資家保護をはかっています。
もちろん、
信託はいいことなのですが、
自己信託はわりと
自由度の高い信託方法。
万が一の倒産時などには
別扱いで保全されるべき信託財産ですが、
もう少し透明度の高い資産保護の手法を
将来的にはしてくれないかなー
とも思います。
もしくは上場して企業自体の透明性を高める、
とかも
１つの方法ですね。
*公式HPより
いつでも換金可能だが、事務手数料（３～５％）がかかる
COZUCHIは、
投資期間中にキャッシュが
必要となれば、
すぐに返金してもらうことが
可能です。
通常の
クラウドファンディングや
不動産投資では、
満期償還があたりまえ。
その前提をふまえると、
COZUCHIはかなり
良心的だと言えます。
しかし公式HPには、
換金には事務手数料として
３～５％がかかるとの文言が。
返金の選択肢があるだけ
ありがたいですが、
手数料を払ってまでするかは
要検討です。
*公式HPより
人気物件は競争率が高い
クラウドファンディングは
どこもそうですが、
人気物件は競争率が高くなります。
たとえば、
こちらの代々木公園の案件。
応募率が１，１８４％
となっています。
つまり、
１１．８倍の倍率があったということですね。
利回りが８％、
代々木公園という立地、
人気が出るのは当然。
こういった案件に
参加できるか否かは、
抽選となるので完全に運です。
*公式HPより
税金は雑所得で総合課税扱い
株式やREITのように
分離課税ではなく、
COZUCHIの利益は
雑所得扱いで総合課税となります。
COZUCHIが源泉徴収として
２０．４２％の控除をした後、
投資家の取引口座に
振り込まれる形です。
個人としての収入が高い人は、
税率が高くなってしまうのは
デメリットですね。
まとめ
いいことも悪いことも
書いてきましたが、
COZUCHIについて
理解を深めてもらえたでしょうか。
不動産投資は、
マーケットとして
とても成熟しています。
自分でやろうとすると
多額の資本が必要ですが、
それをクラウドファンディングで
解決するようなサービスは、
これからも出てくるでしょう。
COZUCHIは、
そんな中でも実績を残しているので有望ですね！
ちなみに、
デメリットにも書いた通り、
COZUCHIの人気物件は
抽選倍率がとても高いです。
「案件へ参加表明をする」
⇩
「抽選に通る*倍率がある場合」
⇩
「入金をする」
⇩
「投資実行」
となります。
つまり、
案件を見ているだけの時は
入金をする必要はないので、
まずは投資家登録だけ先にして
いい案件が来るのを待つのがベターです。
というわけで、
投資家登録はこちら
どうぞ。
今後は、
COZUCHIの実績も公開していきますので、
Twitterなどでフォローしてもらえると
うれしいです。